借入利回り（Debt Yield）とは
借入利回り（Debt Yield）は、商業不動産融資において、貸し手が融資のリスクを評価するための指標として広く利用される財務指標です。不動産投資における収益力を測るため、融資額に対する純営業収益（Net Operating Income: NOI）の割合を算出します。この指標は、物件のキャッシュフローがどれだけ融資金額をサポートできるかを示すため、貸し手が物件の健全性や返済能力を評価する重要な基準となります。
借入利回りの計算方法
借入利回りは、次の数式で計算されます。
借入利回り（%） = 純営業収益（NOI） ÷ 融資額 × 100
例：
ある商業不動産のNOIが500万円、融資額が1億円の場合：
借入利回り = 500万円 ÷ 1億円 × 100 = 5%
この計算結果から、物件が融資金額に対してどの程度収益力を持っているかが分かります。
借入利回りの重要性
リスク評価の観点
貸し手にとって、借入利回りは融資リスクを定量化する指標として役立ちます。借入利回りが高いほど、物件が生むキャッシュフローが融資額を十分にカバーしていると判断され、リスクが低いと見なされます。一方、低い場合はキャッシュフローが融資額を支える力が弱いと考えられ、融資条件が厳しくなる可能性があります。
比較の容易さ
借入利回りは物件間の比較においても便利です。同様の地域や市場での物件を比較する際に、借入利回りを利用すれば、どの物件がより健全なキャッシュフローを持っているかが一目で分かります。
借入利回りの適用例
商業不動産投資
投資家が複数の不動産物件を検討する際、借入利回りはリターンとリスクのバランスを見極める重要な指標です。
融資判断
銀行や金融機関は借入利回りを利用して、融資の承認や条件設定を行います。例えば、借入利回りが一定の基準（通常は8%以上）を満たしていない場合、融資を拒否または条件を厳しくするケースがあります。
借入利回りを高める方法
コスト削減
運営費用を削減することで、NOIを増加させ、結果として借入利回りを向上させることができます。
賃料の引き上げ
賃料を引き上げることで収益を増加させ、借入利回りを改善できます。ただし、市場状況に応じた適切な調整が必要です。
融資額の最適化
融資額を抑えることで、借入利回りを高めることが可能です。これは、収益に対して過剰な借入を回避することを意味します。
借入利回りを図で解説
以下の表は、異なるNOIと融資額の組み合わせによる借入利回りの変化を示しています。
| 純営業収益（NOI） | 融資額 | 借入利回り（%） |
|---|---|---|
| 500万円 | 1億円 | 5% |
| 700万円 | 1億円 | 7% |
| 500万円 | 8000万円 | 6.25% |
この表から分かるように、NOIが増加するか融資額が減少すれば、借入利回りが向上することが分かります。
借入利回りの限界
一面的な評価
借入利回りは物件の収益性を示すものの、物件の市場価値や地域性、将来的なリスクなど、他の要因を考慮する必要があります。
キャッシュフロー以外のリスク
借入利回りはキャッシュフローに基づいて計算されるため、物件の老朽化リスクや市場変動には直接対応できません。