CAP Rate（Capitalization Rate）とは

CAP Rate（Capitalization Rate）の基礎知識

CAP Rateとは何か

CAP Rate（Capitalization Rate）は、不動産投資や企業の資産評価で使われる指標の一つで、「投資収益率」とも訳されます。資産の収益性を測るために使用され、年間の純収益（Net Operating Income, NOI）を資産価格で割った割合を指します。不動産の投資判断を行う上で欠かせない指標の一つです。

CAP Rateの計算式

計算式は以下の通りです。

CAP Rate=年間純収益（NOI）資産価格\text{CAP Rate} = \frac{\text{年間純収益（NOI）}}{\text{資産価格}}CAP Rate=資産価格年間純収益（NOI）​

例えば、ある不動産の年間純収益が500万円で、資産価格が1億円の場合、CAP Rateは以下のようになります。

CAP Rate=500万円1億円=5%\text{CAP Rate} = \frac{500万円}{1億円} = 5\%CAP Rate=1億円500万円​=5%

この結果は、不動産の投資収益率が5%であることを意味します。

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CAP Rateの活用場面

不動産投資での役割

不動産投資では、CAP Rateは投資の収益性を評価するために使われます。例えば、複数の物件を比較する際に、CAP Rateが高い物件ほど高い収益性が期待できると判断されます。

資産評価における重要性

CAP Rateは、特定の資産が市場において適正に評価されているかを確認する際にも役立ちます。一般的に、リスクが高い資産ほどCAP Rateが高くなり、リスクが低い資産ほどCAP Rateが低くなる傾向があります。

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CAP Rateの高低が示すもの

CAP Rateが高い場合

• 高収益性を示しますが、リスクが高い可能性があります。
• 例：立地が悪い、築年数が古い物件など。

CAP Rateが低い場合

• 収益性は低いものの、リスクが低いことを意味します。
• 例：一等地にある新築物件など。

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CAP Rateを利用する際の注意点

単純な比較は避ける

CAP Rateは便利な指標ですが、物件の立地条件や運営コストなどを考慮しない単純な比較では不十分です。同じ地域や類似した条件の物件を比較する際に有効です。

他の指標との併用

投資判断を行う際は、CAP Rateだけでなく、内部収益率（IRR）や収益倍率（Multiple）など、他の指標も併用することで、より包括的な判断が可能になります。

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図表で見るCAP Rateの実際

CAP Rate比較表（例）

物件名	年間純収益（NOI）	資産価格	CAP Rate
物件A	800万円	1億円	8%
物件B	500万円	1億円	5%
物件C	1,200万円	2億円	6%

この表から、収益性やリスクを比較しやすくなります。

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まとめ

CAP Rate（Capitalization Rate）は、不動産投資や資産評価における基本的かつ重要な指標です。その計算はシンプルで、資産の収益性を直感的に理解する助けとなります。しかし、単独ではなく他の指標と組み合わせて使用することで、より精度の高い投資判断が可能になります。