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NOI(Net Operating Income)とは

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NOI(Net Operating Income)とは

**NOI(Net Operating Income)**は、不動産投資や事業の運営効率を評価するための指標の一つで、純営業収益とも訳されます。これは、物件や事業が生み出す収益から運営費用を差し引いたものです。不動産分野では特に重要視され、投資判断や収益性の比較に用いられます。


NOIの計算方法と基本構造

NOIは以下の計算式で求められます。

NOI = 総収益(Gross Income) – 運営費用(Operating Expenses

1. 総収益(Gross Income)

総収益には、不動産の賃料収入や事業の売上収入が含まれます。具体的には以下のような項目があります。

  • 賃貸収入
  • 駐車場や広告スペースなどの付帯収入
  • その他の収益源

2. 運営費用(Operating Expenses)

運営費用は、物件や事業を運営するために必要な経費を指します。ただし、ローンの返済や税金は含まれません。主な項目は以下の通りです。

  • 維持管理費(例:修繕費、清掃費)
  • 管理会社への委託費用
  • 保険料
  • 公共料金

NOIが重要な理由

投資収益性の評価

NOIは、物件や事業が生み出す純粋な収益を示します。これにより、投資対象の収益性を公平に比較することができます。

キャッシュフローの基盤

NOIはローン返済や税金を差し引く前の利益を表すため、キャッシュフローの健全性を判断する重要な指標です。

資産価値の算定

NOIは、資産の現在価値や将来価値を評価するための基本データとなります。不動産では、**キャップレート(収益率)**を用いた評価に用いられます。

  • 資産価値 = NOI ÷ キャップレート

NOIを理解する際の注意点

除外される費用項目

NOIには、ローンの返済や税金が含まれないため、最終的な収益性を見るには補完的な指標(例:税引後純利益など)も必要です。

短期的な変動の影響

一時的な収益や費用の変動によりNOIが変動することがあります。そのため、長期的なトレンド分析が重要です。

地域や市場の特性

不動産市場や業界ごとの基準が異なるため、NOIを用いる際は同じ市場や規模の物件・事業と比較することが推奨されます。


NOIを活用するための実践例

1. 不動産投資における活用

ある不動産物件の年間賃料収入が800万円で、運営費用が200万円の場合、NOIは以下の通りです。

  • NOI = 800万円 – 200万円 = 600万円

このNOIを基に、キャップレートを5%とした場合の物件価値は次のように計算されます。

  • 資産価値 = 600万円 ÷ 0.05 = 1億2000万円

2. 事業運営の効率分析

サービス業で年間売上が1億円、運営費用が8000万円の場合、NOIは2000万円となります。このデータを用いれば、競合他社との収益性比較が可能です。

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